아파트 지분 양도에 관한 입니다. 2018년 아버지가 사망하시면서, 아버지 명의의 아파트를 어머니 60%, 저 40%의 대화형 질문답 포럼 시커 17.seekr.kr

아파트 지분 양도에 관한 입니다. 2018년 아버지가 사망하시면서, 아버지 명의의 아파트를 어머니 60%, 저 40%의

2018년 아버지가 사망하시면서, 아버지 명의의 아파트를 어머니 60%, 저 40%의 지분 비율로 상속을 받게 되었습니다. 그런데 금년에 제가 결혼하게 되어 전세자금 대출을 알아보는 과정에서 유주택자로 인정된다는 사실을 알게되었습니다. 이 상황에서 1. 제 지분을 어머니에게 넘기기 위해서 필요한 행위(서류, 절차, 방문해야하는 기관 등)와 2. 지분을 넘기는 경우 발생하는 비용등을 알고 싶습니다. *아파트는 지방 중소도시라 공시지가 기준 약 5,900만원 정도 하고 실 거래가는 9,000만원~ 1억 정도로 알고 있습니다. 1,2에 대한 답변 부탁드립니다.

안녕하세요. 서울지방변호사회 소속으로 지식iN 법률상담을 진행하고 있는 임동규 변호사입니다.

아버님 사망 후 상속받으신 아파트 지분 때문에 전세자금 대출에 어려움을 겪고 계시는군요. 어머님께 지분을 넘기는 방법과 그에 따른 비용에 대해 자세히 설명해 드릴게요.

1. 지분을 어머니께 넘기는 방법, 서류, 절차, 방문 기관

가지고 계신 아파트 지분 40%를 어머니께 넘기는 방법은 크게 두 가지가 있습니다. 일반적으로 상속재산 협의분할이 아닌 이상, 지분을 넘기는 것은 증여 또는 매매의 형태를 띠게 됩니다.

A. 증여 (가장 일반적인 방법)

가족 간에는 대가 없이 재산을 이전하는 증여가 가장 흔한 방법입니다.

필요한 행위 및 절차:

증여 계약서 작성: 질문자님(증여자)과 어머니(수증자)가 아파트 지분 40%를 증여한다는 내용의 계약서를 작성합니다. 계약서에는 아파트의 정확한 주소, 지분, 증여인/수증인의 인적 사항, 증여일 등이 명시되어야 합니다.

부동산 실거래가 신고 (증여의 경우에도 필요): 관할 시·군·구청에 부동산 증여 계약을 신고합니다.

취득세 납부: 어머니가 증여받은 지분에 대해 취득세를 납부합니다.

소유권 이전 등기 신청: 관할 등기소에 소유권 이전 등기를 신청합니다. (등기소 방문 또는 전자등기)

필요 서류 (일반적인 경우):

증여 계약서 원본 (3부 이상, 검인 필요)

증여인(질문자님)의 인감증명서 (부동산 등기용)

증여인(질문자님)의 주민등록등본

수증인(어머니)의 주민등록등본 또는 초본

수증인(어머니)의 도장(막도장 가능)

아파트 등기필증 (등기권리증): 아파트의 현재 등기권리증 (분실 시 재발급 불가, 확인서면으로 대체 가능).

건축물대장 등본, 토지대장 등본 (구청 발급)

부동산등기용 등록번호증명서 (수증자용)

시가표준액 증명 서류 (공시가격 확인원 등)

국민주택채권 매입 증명서 (은행 발급)

취득세 영수필 확인서

등기신청수수료 영수필 확인서

방문해야 할 기관:

시·군·구청: 증여 계약서 검인, 취득세 신고 및 납부.

등기소: 소유권 이전 등기 신청.

B. 매매 (실질적인 대가 없이 지분만 넘기는 경우 복잡)

원칙적으로 재산에 대한 대가를 지급하고 소유권을 이전받는 것을 매매라고 합니다. 하지만 가족 간에 실질적인 돈 거래 없이 명의만 이전하려면, 매매로 처리하는 것은 여러 문제가 발생할 수 있습니다.

문제가 되는 이유: 실제 매매 대금이 오고 가지 않으면, 나중에 세무 당국에서 증여로 간주하여 증여세를 부과할 가능성이 매우 높습니다. 오히려 증여보다 절차가 더 복잡해지고 세금 문제만 더 커질 수 있습니다. 따라서 이 경우는 권해드리지 않습니다.

2. 지분 이전 시 발생하는 비용

말씀하신 아파트의 공시지가 약 5,900만 원 기준으로 질문자님의 지분 40%에 해당하는 가액은 약 2,360만 원 (5,900만원 * 0.4) 입니다. 이 금액을 기준으로 세금을 계산해 보겠습니다. (실거래가 9,000만 원~1억 원은 증여세 산정 시 시가로 적용될 수 있으나, 공시지가가 시가의 60% 미만으로 현저히 낮은 경우 등 예외적인 상황이 아니라면 보통 공시지가를 기준으로 합니다.)

A. 증여 시 비용

증여세 (어머니 납부):

증여재산가액: 질문자님의 지분 40%에 해당하는 가액 (약 2,360만 원).

증여재산공제: 자녀가 부모에게 증여하는 경우 10년간 합산하여 5천만 원까지 공제됩니다. (성년 자녀 기준)

세금 계산: 질문자님의 지분 가액(2,360만 원)이 증여재산공제액(5천만 원)보다 낮기 때문에 증여세는 발생하지 않습니다. (단, 10년 이내에 어머니께 다른 증여를 한 사실이 없다면)

취득세 (어머니 납부):

과세표준: 증여받는 지분 40%에 해당하는 공시지가 (약 2,360만 원)가 됩니다.

세율: 증여로 인한 취득세율은 3.5% (농지 외) 입니다. 여기에 농어촌특별세(0.2%)와 지방교육세(0.14%)가 추가됩니다.

계산: 2,360만 원 * (3.5% + 0.2% + 0.14%) = 2,360만 원 * 3.84% = 약 90만 6천 원 정도.

기타 비용:

국민주택채권 매입 비용: 과세표준에 따라 소액 발생 (약 5~10만원 정도).

등기신청수수료: 등기소에 납부하는 수수료 (부동산 한 건당 15,000원 + 전자 등기 시 10,000원 추가).